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樓市“抄底”?市場本無底 說多了便成了底

時間:2010-07-09 22:58來源:羊城晚報 作者:
  

  小抄者,盯緊國慶

  對于眼下以政策主導的樓市而言,要“抄底”就離不開房地產調控政策,只有找到了“政策底”,市場底才有可能出現。如今,想要弄清楚“政策底”還比較困難,但對于想買房的人而言,今年國慶前后小抄一下,還是有機會的。

  正如國土資源部部長所說,“目前房地產市場呈現出量跌價滯的態勢”,廣州樓市也確實如此。眼下我們看到的是,越來越多樓盤加入到促銷行列,也不斷有樓盤以誠意促銷價推售新一期產品獲得好成交。盡管這種旺銷盤還是少數,但它們已經給市場樹立了一種良好的榜樣,那就是讓樓價快速回復到買家可接受的水平線上。日前,萬科發布的6月簡報顯示,6月該房企的銷售面積和銷售金額環比5月分別增長了82.3%和71.6%,同比分別增長27.8%和27.9%;碧桂園上半年的銷售金額和銷售面積也同比分別增長50%及26%。兩個企業的共同點,都是主推中小戶型產品,且調價較快。

  當然,并非所有的企業都有好看的半年報。成交量的下降,加上國家銀根繼續收緊,令不少商家的資金壓力越來越大。全國工商聯房地產商會會長聶梅生日前說,商家的資金充裕度從年初時的1∶1.67降到了眼下的1∶1.42,商家資金鏈已經受到威脅。再好的房地產企業,一旦資金鏈出現問題,影響的便是生死存亡之事,面對如此嚴厲的調控,商家只有積極出貨自救。在投資需求基本退出、自住需求重新回歸的市場中,促銷便是一條捷徑,且已有商家成功證明了這點。

  要出貨,也要個好時機。整個下半年中,國慶檔期便是商家最看重的營銷節點,不僅產品齊全,讓利空間預計也會較大。對于一些戰線廣、貨量多的企業而言,此時不博,更待何時?想買房的人,此時就可以留意樓價有10%-15%降幅的心水樓盤,切莫執著于樓價是否已是最低價。否則,假以時日,當更多人都開始抄底時,還能輪到你嗎?

  近期,“年底可抄底”的說法廣為流傳,尤以“10月底”為甚。其理論依據在于營銷節點的判斷。10月份是傳統黃金周,一般而言,開發商會把本年度最大的優惠與貨量悉數推出,因此,10月是一個購房的好時節。

  不過,從今年的情況來看,“10月底”未必可靠。

  主要原因是,假如年底無更嚴厲政策追加的話,受亞運停工潮的影響,10月份推出市場的新貨未必有很多,開發商也未必已到最后的“舍利”關頭,階段性底部的筑成尚缺條件。

  筆者的看法是,今年樓市的底部力量完全取決于政策,只有階段性“政策底”來臨,“樓價底部”方可能形成。

  目前,樓價的確已現松動,但松動的根基不牢。開發商“假摔”主要出于“政治任務”,市場觀望逼宮降價的因素仍然較小。

  樓市目前仍在環環相扣的利益糾葛中博弈:其一,依仗“賣地生財”充盈財政的地方政府,實際上已與開發商形成了“一榮俱榮,一損俱損”的利益聯動關系。既然政府部門此番有打壓房價的重任在身,那么開發商就應該通過降價行動給其一個“面子”,至于降價的幅度有多少,則是后話了。其二,歷次調控經驗表明,一旦房價有松動跡象顯現,樓市調控便漸次有所松動。開發商如果能夠及時“領會”政策指向,讓調控舉措的績效盡早顯現,則很可能讓后續更嚴厲的調控止步。由此,開發商便可獲得喘息的機會,并繼續尋求價格轉身向上的新契機。

  此輪降價動機之不純便在于此,這決定了價格松動的幅度有限、價格反彈的可能性極高,10月份樓價很難行至“底部”。

  筆者的意見是,消費者無需太過心急,不妨等待樓市這一輪調整更深入發展。明年年初,是中央政府判斷樓市走向、決定新一年政策干預力度的又一緊要關口,不妨看看中央的眼色再相機行事。

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