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價格飆升得到遏制 房地產調控步入觀望期

時間:2010-07-12 15:10來源:中國證券報 作者:
  

  近期,上海、南京等地的房貸政策悄然松動,第三套房貸部分開閘,第二套房的認定也出現松動。與此同時,國資地產企業“攻城略地”并未減速,其逆市擴張的戰略似乎暗含著對調控放松的預期。種種跡象表明,在實體經濟復蘇曲折的背景下,房地產調控已開始步入前期出臺的政策效果觀望期。

  進入7月,陸續公布的各項領先指標表明,整體經濟增速再現回落趨勢,而房地產“引擎”出現的問題也讓地方經濟增長開始承受壓力。已持續3個月的房地產調控是“收”還是“放”面臨“兩難”,“收”則擔心進一步傷及經濟,而“放”則可能使資產價格出現報復性反彈。

  本輪房地產調控之嚴,主要體現在信貸政策上。貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例提高至50%,并執行懲罰性利率;商品房價格上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款;同時,住建部等三部委在6月份出臺了更加嚴格的“認房不認貸”的第二套房認定標準。受此影響,全國主要城市的房地產市場陷入冰凍,以“遏制部分城市房價過快上漲”為目的的政策效果顯著,一線城市房價增幅明顯回落,二三線城市房價則環比下降,調控的初步目標已經實現。

  下半年,房地產調控的松與緊,也主要聚焦于信貸政策。業內預計,如果房價進一步回調,商品房銷售持續低迷,則信貸政策適度放松的概率加大。

  5月以來,受信貸緊縮影響,商品房成交量迅速萎縮。國家統計局數據顯示,5月,全國商品房銷售額環比下降25%,北京、上海、深圳等地商品房銷售下滑超過50%。從萬科、保利等一線地產商最新的銷售數據看,6月份全國商品房的銷售狀況可能繼續惡化。

  顯然,銷售持續低迷會降低開發商的投資意愿,而房地產投資下降會直接影響固定資產投資增速。2009年,全國房地產銷售額占GDP的比重達7.5%,房地產開發投資占固定資產投資的比重達16.5%。

  以政府投資為主導的經濟刺激政策將逐步退出,在此背景下,房地產投資和消費對內需的拉動作用更加重大。目前,信貸收緊和直接融資受阻,已讓相當一部分民營房企陷入資金鏈緊張的困局,影響開發投資。業內人士指出,如果房地產開發投資增幅從此前的30%降至10%以下,對明年經濟的負面影響將十分明顯。

  今年下半年,出口形勢可能并不樂觀,而調整結構和經濟轉型還需要時間。因此,近段時間,中央頻繁赴各地調研實體經濟的同時,也委托有關機構對北京、上海、廣州、深圳進行樓市調研,為制定下一階段的調控政策做準備,防止房地產市場“大起大落”。

  可以預見,下半年的樓市調控,既不是一味地收緊,也不是簡單地松綁,如何在“保持政策的連續性和穩定性”的同時,增強“針對性和靈活性”,保證房地產市場平穩發展,不出現大起大落,考驗相關部門的智慧。(記者 林喆)

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