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住房需求不變供給卻減少 成北京租金上漲的元兇

時間:2010-07-05 10:41來源:《投資者報》 作者:
  

  房價降,房租漲。

  現在,北京許多租房客心中最大的疑問就是,“前一陣子鬧得那么兇的房地產調控,怎么房子的價降了,租房的價格卻不降反漲?”

  事實上,二季度的租房市場本應屬于淡季,但今年卻一反常態,房租在淡季中出現大漲。北京鏈家地產的置業顧問張嘯天向記者透露,“現在租房市場供需兩旺,有些房子昨天剛出來,今天就被租出去了。”火熱的房屋租賃市場,與冷清的房屋銷售市場,呈現了冰火兩重天的鮮明對比。

  那么,是什么催生出北京租房市場在淡季中的一輪狂漲?主導房租上漲背后的力量又是什么?是業主們的集體共識,還是中介黑手的攪局?

  需求不變,供給減少

  在市場中摸爬滾打多年的張嘯天總結為,北京租房市場,一年也就那么幾個高峰期,而且比較固定。第一個高峰是在年初,那個時候來租房的大部分都是回北京工作的外來人口。另一個高峰出現在每年7月高校畢業的時候,學生會跑出來找房子。而平常,通過中介租房的人要少很多。

  那么,北京的租房需求真像張嘯天說的那樣簡單嗎?我們通過谷歌的趨勢分析來看一下北京網民的租房需求。北京租房需求趨勢圖可以告訴我們,租房需求每年都會出現(低-高-次高-低)的運動軌跡,而且高峰一般都是在每年的年初與年中。不過,從2008年開始,以前租房需求的趨勢明顯開始弱化,但總的來說,北京的租房需求除了每年年初以及年中會出現高峰以外,其他時間的租房需求都比較溫和,不會出現大漲大跌。

  與北京的租房需求相比,供給這邊卻給人一種多變的感覺。在經歷了始于2008年初的擴張后,北京的租房供給量從2009年9月開始下跌,而且下跌過程分為兩輪,第一輪為2009年9月至2009年11月,第二輪為2009年12月至2010年2月。

  而最近這一輪的租金大漲,直接與這兩輪租房供給量大幅下跌有關。張嘯天的解釋,“房子少了,租金不就漲上去了嗎?”

  為何租房供給量會大幅減少?或許從房屋租售比中可以發現一些跡象。

  國際上一般認為一個區域房產運行狀況良好時,租售比應處于1:200~ 1:300之間。如果租售比低于1:300,則意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現;如果高于1:200,表明這一區域房產投資潛力相對較大,后市看好。

  北京的租房價格在經歷了2009年上半年的上漲之后,在下半年趨于平靜,而同期的北京房屋出售價格卻不斷上漲。以北京二手房售價為例,顯示出其均價在2009年下半年上漲了一倍以上。租金沒漲,房屋售價卻瘋漲,房屋租售比自然也就水漲船高了。這一比例在2009年上半年首次突破1:400之后,下半年直接沖至1:500,有些地區甚至超過1:700。

  此時,很多貸款購買了住房的人發現,自已的房子要是出租的話,租金甚至還不夠償還利息,從這個角度上而言,房子出租就沒有半點投資價值可談。反倒是2009年下半年房屋銷售價格的一波大漲,讓賣房子變得更加有利可圖。這樣,傳統的“以租養房”逐漸被“轉租為售”所取代。

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