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違約成本極低 開發(fā)商拿地王改容積率謀暴利

時間:2009-11-17 11:32來源:東方早報 作者:zhouc
  

  退地只付少量保證金,改容積率謀暴利

  近期,“地王”現(xiàn)象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演,土地價格被不斷刷新。

  據(jù)昨日出版的《人民日報》報道,但凡地王一出,周邊的開發(fā)商或多或少會借著地王造勢,或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應(yīng),幾乎在所有城市都有先例。

  “這是一個被放大的‘地王’現(xiàn)象。僅用少量保證金拍下這塊地,就能在市場上掀起那么大的風(fēng)浪,多少有些諷刺味道。”中國土地勘察規(guī)劃院地價所所長趙松說。

  在上半年瘋狂的樓市中,不少開發(fā)商甚至“變相高價捂盤”,“抱團”等待新地王。

  開發(fā)商不懼“悔地”

  某大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地,成交價為15.9億元,成為“地王”。今年8月,這塊地沒有任何動工的跡象。

  出讓后的“地王”未能如約開工,廣州不是惟一。從全國的情況看,這兩年產(chǎn)生的“地王”,大多尚未動工開發(fā),有的連地價款都未繳清,仍舊一派田園風(fēng)光,而且這些未動工的地塊各有“合法”的原因。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),土地出讓合同管理不規(guī)范,開發(fā)商“悔地”成本不高是導(dǎo)致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網(wǎng)開一面,違規(guī)操作,在合同中約定了極少的定金,有的甚至沒有約定定金,這意味著開發(fā)商的違約成本極低。

  記者曾查閱某“地王”的出讓合同,發(fā)現(xiàn)這個出讓價達(dá)16億元的地塊本應(yīng)按合同金額的10%-20%征收定金,至少應(yīng)繳納1.6億元定金,但事實上,該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定,開發(fā)商拿地時只付少量的競買保證金,就能輕松成為“地王”;市場行情看漲時,就動工開發(fā),行情不好時,即使違約了,不能動工開發(fā),把地退給政府的代價也只是很少的保證金。

  在一些城市,一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工,原因是開發(fā)商申請建設(shè)用地規(guī)劃許可過程中,土地用途被規(guī)劃局調(diào)整為綠地。這意味著,這些地塊由于政府部門的原因造成違約,政府部門要賠償開發(fā)商的損失。

  “調(diào)整規(guī)劃,是一件很嚴(yán)肅的事,然而,這種情況在一些城市屢屢發(fā)生,一旦開發(fā)商無力開發(fā),只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地,就不會虧本,這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開秘密。”嚴(yán)金明說。

  容積率可以隨意調(diào)整?

  “‘天價地’可能會形成風(fēng)險,這個風(fēng)險本應(yīng)由企業(yè)自己承擔(dān)。可有的開發(fā)商拿地前就打著修改規(guī)劃、調(diào)整容積率的主意,意圖降低風(fēng)險。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明說,假設(shè)開發(fā)商買了1萬平方米的地,規(guī)劃時容積率是2,他可以建造2萬平方米,如果將容積率提高到 2.5,以售價每平方米1萬元計算,無形中銷售額可增加5000萬元。

  “某種意義上對規(guī)劃指標(biāo)的改變就是社會資源的再分配。政府相關(guān)部門應(yīng)加大土地用途的監(jiān)督力度,嚴(yán)格執(zhí)行事先確定的規(guī)劃指標(biāo),防止私下調(diào)整規(guī)劃的投機或出手炒地的行為。”嚴(yán)金明說。

  現(xiàn)實生活中,擅自改變?nèi)莘e率,圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正,F(xiàn)象,從公開披露的資料看,對公開出讓后的住宅用地,個別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

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