2006年土地供應不足 隱喻2007年房價上漲？
顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)提醒記者，對二級市場真正具有參考意義的是土地開發(fā)量，在開發(fā)商囤地情況普遍的前提下，大量土地供應并不有效，這尤其體現(xiàn)在2004年“8·31”之前供應的土地上
隨著備受關注的廣渠路36號地名花有主，2006年北京市土地交易的大戲也幾近尾聲。歲末，有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)相繼出爐，其中北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年北京出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地(不包括經(jīng)濟適用房用地)面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃，實際土地供應量僅為計劃的54%。
聯(lián)系到北京市不斷上漲的地價和房價，各路房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均發(fā)表類似觀點，土地供應量不足是導致房價上漲的重要原因。而2006年土地供應的巨大缺口，將直接導致2007年房價的進一步上揚。
土地供應不足
實際上，土地供應不足的情況并非出現(xiàn)在今年。有關統(tǒng)計顯示，2005年，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為554公頃，不到計劃的四分之一。
對比今年與去年的情況，盡管供應量有所上升，但在中國房地產(chǎn)研究會秘書長顧云昌看來，缺口依然很大。“即便供應量有所上升，但與實際需求之間的距離還比較遠。”顧云昌表示。
顧云昌提醒記者，對二級市場真正具有參考意義的是土地開發(fā)量，在開發(fā)商囤地情況普遍的前提下，大量土地供應并不有效，這尤其體現(xiàn)在2004年“8·31”之前供應的土地上。
北京國土局公布的土地供應和開發(fā)利用情況顯示，自2004年1月到今年6月，北京共出讓712宗地塊，項目用地總計為5775.11公頃，規(guī)劃建筑面積7866.42萬平方米。其中，已經(jīng)完成開發(fā)的669.77公頃和正在開發(fā)建設的2258公頃，余下2947.34公頃土地尚囤積在開發(fā)商手中。
顧云昌稱，2004年是北京市土地市場的拐點。對比2003年，2004年的土地開發(fā)量下降了30％，而2005年較2004年又下降了40％。連續(xù)兩年的下降，令今年土地供應量的小幅度上升顯得微不足道。
作為前任中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長，顧云昌建議北京市政府進一步加快土地整理儲備供應的腳步，此外更重要的是盤活開發(fā)商手中的存量土地。
就盤活存量而言，北京市政府似已有所準備。市國土局局長安家盛向記者表示，政府已經(jīng)對全市閑置用地進行清盤。重點清查的對象為“8·31”過關項目。
鑒于目前距離“8·31”大限已超過兩年時間，因此開發(fā)商在大限前囤積的土地，如仍未進行開發(fā)，已完全可以認定為閑置土地。不過安家盛也表示，究竟如何處理這些閑置土地，政府尚未下最后決心。
房價漲勢依舊？
在土地開發(fā)量逐年下降的情況下，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理例文杰預計，2007年上半年，可供上市銷售的房屋套數(shù)供應將持續(xù)下降。而這將直接導致房價的進一步上漲。
對比于2003年的市場情況，顧云昌向記者表達了類似的觀點。顧云昌表示，2003年北京市土地供應量和開發(fā)量較大，使整個市場的供求關系平衡，因此該年度北京市房價表現(xiàn)出穩(wěn)定。但從2004年開始，土地開發(fā)量持續(xù)萎縮，而整個市場的需求量則持續(xù)旺盛，導致三年來市場供求關系的失衡，房價亦自2004年開始迅速上漲。
土地供應減少，地價上漲，房價上漲，似乎已經(jīng)成為北京房地產(chǎn)市場的一個惡性循環(huán)。聯(lián)系到剛剛結束的幾次土地出讓，上述規(guī)律表現(xiàn)得尤為明顯。金地集團以報價第二的身份中標四惠橋東北側(cè)地塊，樓面地價超過7000元/平方米。按照該成本計算，業(yè)內(nèi)人士預計該項目最終售價將達到15000元/平方米。
4月，北辰實業(yè)以11.5億奪得29.41萬平方米的溫泉鎮(zhèn)地塊，樓面地價達到4863元/平方米，周邊項目銷售價格目前在5200元/平方米至6500元/平方米左右。
不過，從廣渠路36號地的土地招標情況來看，政府自源頭開始調(diào)控地價，以此來制約房價的決心已經(jīng)很明顯。廣渠路36號地最終由報價第5的北京市城開、城建聯(lián)合投標體中標，在城開城建的標書中明確寫到，該項目未來的意向銷售價格為9500元/平方米。而廣渠路周邊項目目前的售價基本都在12000元/平方米以上。
然而，廣渠路36號地的招投標畢竟屬于個案，在剛剛結束的《財經(jīng)》年會上，SOHO中國總裁張欣表示，要想房價降下來，最根本的是保證土地供應的大量產(chǎn)出。
而另一位業(yè)內(nèi)專家補充表示，在加大土地供應的基礎上，還必須盤活存量，才能夠保證土地開發(fā)量的充足。