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房價上漲賣家想毀約 律師支招買房

時間:2009-12-01 11:42來源:未知 作者:zhouc
  

  房價上漲,賣家想毀約

  典型案例:2009年8月初,王先生通過中介公司欲將一個53平方米房屋賣掉。8月下旬,李先生看中該房,當即繳納定金2萬元。隨后三方簽了房屋居間買賣合同,并辦理了房屋產權過戶登記手續等。但因房價快速上漲,該房屋漲了近10萬元。在房屋交付之前,王先生產生毀約念頭,讓其愛人找到中介,表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉,故合同無效。李先生則堅持要求履行合同,為此,雙方鬧上了法院。

  法律分析:若無特別約定,盡管夫妻關系存續期間取得的房屋登記在一方名下,但該房屋仍為夫妻共有財產,一方進行處分時,應取得另一方同意,否則,一般應認定為無效。但《物權法》規定了不動產的善意取得制度,即若買房人在購買該房屋時是善意的,且支付了合理價錢,并已完成房屋產權過戶登記的,則應保護善意買房人的權益。本案中,李先生已滿足了不動產善意取得的三個基本條件。

  律師提示:為防范惡意違約行為,律師建議當事人在合同中加大對單方毀約的懲罰力度。

  虛構時間,誤導購買人

  典型案例:張女士到中介詢問要購買某一地段的房屋,后來中介公司告訴張女士,該地段屬繁華區域,房屋價格上升很快,好不容易找到了一個房屋,要其迅速攜帶5萬元定金來看房。看完房后,張女士對該房屋很滿意,但還在猶豫是否馬上就買。中介公司忙解釋說,現該房屋辦理產權才1年多,一定要在2009年12月31日之前辦理產權變更登記,否則,張女士若購買晚了,還要多交5.5%營業稅,即要多交6萬多元的費用。于是張女士忙與賣方以110余萬元成交。后來,張女士發現出賣方房屋產權于2002年就取得了,根本就不用交營業稅,加上房價過高,故張女士要求解除房屋居間買賣合同。

  法律分析:

  合同是各方真實意思的表示,不應存在意思上的瑕疵。有關合同主體應在誠實信用的原則下,如實告知標的物的真實情形,以充分滿足對方的知情權,唯有如此,對方才能行使選擇權與決定權。本案中,中介公司通過虛構事實隱瞞真相,以營業稅免交為誘餌,使張女士作出了錯誤的意思表示,簽了買房協議,故張女士撤銷合同的請求應依法獲得支持,中介公司應返還定金和中介費。

  律師提示:買房人在購買房屋之前,務必要審核或查驗房屋是否抵押、查封,房齡、共有人、姓名與房證權利人是否相符等情況,同時,出賣方和中介公司也要如實陳述或答復,否則,就有可能埋下爭議的種子。

  房子住上了,戶口還懸著

  典型案例:田先生通過中介購買“學區房”一套。合同約定,賣房人李先生應在交付房屋前將戶口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過戶手續,但交房時李先生一家戶口沒有遷走。一等就是半年多,田先生的孩子馬上要入學了,戶口還是遷不過來。

  法律分析:遷移戶口是房屋買賣合同中出賣方的附隨義務,一般中介公司提供的格式合同文本中都會有相關約定,即出賣方應在房屋交付之前將戶口遷出。但鑒于戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,若出賣人下落不明等,則買房人請求法院判決賣房人遷移戶口,法院是否會依法受理尚存不確定性。

  律師提示:在簽訂合同時可約定將遷出戶口作為支付尾款的前提條件,一旦戶口未遷出,則尾款作為違約金。同時,還可約定若賣房人逾期不遷戶口并超過一定期限的,則買房人有權解除買賣合同,并追究出賣人的違約責任。

  為避稅,低價申報惹麻煩

  典型案例:8月份,經中介公司介紹,劉女士相中了一套房子,單價過萬元,該套房屋屬非普通住房,應征收4%的稅,這意味著劉女士將多花4萬多。中介公司為促成該筆交易,幫劉女士想了個辦法,即簽一份總房價較低的合同,以享受1.5%的稅。在核稅的時候遇到一個不開“面”的,中介也沒了辦法。

  法律分析:為了達到少交稅費的目的,當事人往往采取遞交低房價合同的方式進行規避,即“陽合同”是低價的,是形式上的,而“陰合同”是高價的,是各方真實意思的體現。根據《合同法》規定,這種“陽合同”損害國家利益,有被認定為無效合同的可能。

  律師提示:為了避稅,常規的操作方式是買賣雙方簽訂“陰陽合同”,或簽訂“主合同”和“補充合同”,一旦被查出,不但要補足應繳稅款,而且還可能面臨罰款,故對低價合同應慎重。

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